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Mapeamento de ativos: o primeiro passo da manutenção predial

Por Eduardo Miranda — Engenheiro Civil especializado em Engenharia de Segurança (USP) · CREA-MT 029605

Atualizado em · 5 min de leitura

O mapeamento de ativos é a etapa que antecede o Plano de Manutenção: consiste em levantar todos os equipamentos da edificação, das áreas técnicas ao topo do prédio, para garantir que nenhum item fique de fora das manutenções preventivas.

Acredito que você já ouviu o ditado popular: "Quem não é visto, não é lembrado". Pois bem, saiba que essa mesma analogia se aplica à Manutenção Predial, e especificamente nos equipamentos da edificação.

Antes de começar a discorrer sobre o assunto é importante destacar que na Manutenção Predial os equipamentos também são chamados de Ativos, esse esclarecimento vai facilitar no entendimento deste artigo.

Com essas duas informações em mente, partimos para a pauta principal.

Como todos sabem, os empreendimentos, independentemente de sua finalidade, seja um prédio comercial, residencial, galpão, escola, enfim, todos precisam ter um Plano de Manutenção Predial.

Esse documento será o norte da equipe com relação às atividades de manutenção preventiva e preditiva que serão realizadas. E para que ele seja eficiente, é imprescindível que todos os ativos estejam mapeados.

O que isso quer dizer?

Na implantação do Plano de Manutenção, a primeira etapa é o levantamento das informações, esse processo é chamado de mapeamento. É nesse momento que todos os ativos são registrados para que passem por manutenção.

Porém, se a pessoa que estiver fazendo o levantamento, não tiver clareza de como a edificação é composta, onde estão localizadas as casas de máquina, pode ser que algum ativo não seja mapeado. O que futuramente será um problemão, já que este não passará por manutenção preventiva e somente será notado quando quebrar.

Então, para ter um Plano de Manutenção eficiente, a base de dados deve ser confiável.

E quais são os principais ativos que devem ser mapeados?

Dentro de um empreendimento existem diversos equipamentos. Tomando como base, um prédio residencial de 17 andares com 2 subsolos de garagem, neste tipo de edificação existem mais de 100 ativos que devem ser mapeados. E é claro, todos devem estar contemplados no Plano de Manutenção.

Mas, em alguns casos pode ser que o gestor não faça o levantamento completo, ou se esqueça de alguma área, deixando então alguns ativos de lado. Contudo, há uma lista de equipamentos essenciais que não podem faltar, que são:

Novamente, todos os ativos são cruciais e precisam estar no Plano de Manutenção, mas esses listados não podem faltar de jeito nenhum. Então, ao fazer o seu levantamento, tenha certeza de que nenhum desses itens ficou de fora.

Como fazer o mapeamento de ativos?

A maneira como é feito o levamento, influenciará diretamente nos dados que serão obtidos. Então, aqui vão algumas dicas para quando for realizar essa atividade.

  1. Conheça a edificação: no primeiro dia, vá ao empreendimento e não faça nenhum levantamento. Ande pelas áreas, conheça toda a estrutura, pergunte para os manutencistas como a edificação é constituída;
  2. Analise os projetos: pode ser que no dia em que conheceu o empreendimento, algum equipamento tenha sido esquecido, ou deixado de lado, alguma área técnica pode ter passado despercebida. Então, assim que terminar de conhecer o prédio, analise todos os projetos;
  3. Comece de cima para baixo: vá até o ponto mais alto da edificação e comece coletar os dados, inicie pelo captor do para-raios e vá descendo, até chegar na última bomba submersa do subsolo. Dessa forma você fará a cobertura total da edificação;
  4. Compare os dados: agora com todos os dados em mãos, compare com a lista apresentada anteriormente com os principais ativos que precisam ser mapeados.

Não tenha medo ou vergonha de retornar em alguma área, é importante que ao deixar a edificação, você tenha em mãos todos os dados necessários para fazer o Plano de Manutenção e que todos os ativos estejam mapeados.

Como dica extra, faça a revisão do Plano de Manutenção pelo menos uma vez por ano, e repita todo o processo de levantamento de dados. Dessa forma você terá clareza de como é a edificação e como ela é constituída.

Transforme essa revisão em um hábito. Estipule uma data e siga rigorosamente o procedimento como planejado. Vá com o plano de manutenção em mãos e entre em todas as áreas conferindo equipamento por equipamento.

Com toda certeza você estará muito mais seguro e amparado após essa ação.

Espero que tenha gostado, e que faça bom proveito de todas as informações aqui compartilhadas.

Fontes

  • Manual do Proprietário (documento entregue pela construtora na entrega do empreendimento)

Quem escreveu

Eduardo Miranda

Engenheiro Civil especializado em Engenharia de Segurança (USP) · CREA-MT 029605

Engenheiro civil especializado em Engenharia de Segurança pela USP, com mais de 15 anos de experiência em construção e manutenções estruturais prediais.

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