NBR 5674:2024: o que exige a norma de manutenção predial

A ABNT NBR 5674 estabelece os requisitos do sistema de gestão de manutenção de edificações. Desde 23/01/2024 vale a terceira edição (NBR 5674:2024), que cancelou a versão de 2012. Ela não lista prazo por equipamento: exige programa documentado, responsáveis definidos, previsão orçamentária e registro de tudo que for executado, com vínculo direto à garantia da construtora.

O que a NBR 5674 exige, na prática?

A ABNT NBR 5674 é a norma brasileira que trata da gestão da manutenção de edificações, não um catálogo de prazos por equipamento. Ela exige que o condomínio tenha um sistema de gestão de manutenção: programa documentado, com periodicidades definidas, responsáveis nomeados, previsão orçamentária e registro de tudo o que for executado.

A norma organiza a manutenção em três categorias, e entender a diferença muda a forma de orçar:

• Rotineira: serviços simples e constantes, feitos pela própria equipe (limpeza, verificações visuais).
• Preventiva: programada com antecedência, com base em prazo ou uso, para evitar a falha. É o núcleo do programa.
• Corretiva: reação a uma falha que já aconteceu. Quanto mais madura a gestão, menor a proporção dela no orçamento.

O que o programa de manutenção precisa ter

• Manual de uso, operação e manutenção da edificação (NBR 14037) arquivado
• Inventário completo de sistemas e equipamentos
• Periodicidade de cada manutenção, com a fonte (manual ou norma específica)
• Classificação de quem executa: equipe local, empresa capacitada ou especializada
• Responsáveis por planejamento e execução nomeados
• Previsão de custo no orçamento anual

Exemplos de manutenções, ativo a ativo

A norma não lista prazo por equipamento, mas na prática o programa de manutenção de um condomínio comum reúne dezenas de atividades recorrentes, cada uma com sua periodicidade e seu responsável. A tabela abaixo reúne boa parte delas, do dia a dia ao trienal:

Essa lista não é exaustiva nem substitui o levantamento próprio de cada edificação: o manual de uso e operação e as normas específicas de cada equipamento é que definem a periodicidade real do seu condomínio.

Para os sistemas que têm guia próprio aqui, o detalhe de cada rotina está em elevador, grupo gerador, iluminação e iluminação de emergência, hidrantes e mangotinhos (NBR 13714), teste de estanqueidade de gás e limpeza de caixa d'água.

A norma mudou em 2024: o que isso significa para o seu condomínio?

Sim, e é o ponto que a maior parte do material do setor ainda não atualizou. Desde 23 de janeiro de 2024 vale a NBR 5674:2024 (terceira edição, Emenda 1), que cancelou e substituiu a NBR 5674:2012. Se o seu plano de manutenção cita a versão 2012 como referência, vale atualizar a citação, principalmente se o documento aparece em ata, em contrato de conservação ou em processo de garantia.

As mudanças da edição 2024 em relação a 2012, segundo o resumo divulgado pelo setor de normas técnicas da construção civil, são quatro:

1. Vínculo explícito com a garantia da construtora, alinhado à NBR 17170:2022 (ver mais abaixo).
2. Exigência de fluxo de documentação escrito e aprovado em ata, não apenas arquivado informalmente.
3. Referências normativas atualizadas, citando a NBR 17170, a NBR 14037 e a NBR 15575.
4. Anexos informativos novos, com modelos de programa de manutenção, registro e checklist de verificação.

Como sistema de gestão, o essencial não mudou de princípio: o que muda é o grau de formalidade exigido no fluxo de documentação e a conexão direta com a garantia da obra.

Quem pode executar a manutenção, segundo a norma?

A NBR 5674 classifica quem pode prestar cada serviço em três categorias, e o programa de manutenção precisa dizer qual delas se aplica a cada item:

Para serviço de maior complexidade, ou qualquer modificação que afete a estrutura da edificação, exija também a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), do engenheiro registrado no CREA, ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), do arquiteto registrado no CAU. Confirme o registro do profissional antes de fechar o contrato, não depois. Quando a intervenção é uma reforma, inclusive dentro de um apartamento, o fluxo de plano, responsável técnico e encerramento é o da NBR 16280.

Preciso comprar o texto oficial da norma?

Não é pré-requisito para o dia a dia da manutenção, mas vale ter em mente o custo caso precise. O documento é vendido no catálogo oficial de normas por cerca de R$ 151,74 (R$ 106,22 para assinantes), tem 26 páginas na edição 2024, e não está disponível de graça em nenhum canal oficial.

Vale o investimento quando o condomínio for auditado, quando houver disputa de cobertura de seguro ou de garantia, ou quando o responsável técnico precisar citar formalmente um trecho da norma em laudo ou em ART. Para a rotina de gestão, o que este artigo resume já cobre o essencial do que a norma exige.

A NBR 5674 é obrigatória? O que acontece se eu não cumprir?

Norma ABNT não é lei por si só, mas o Código Civil (art. 1.348, V) atribui ao síndico o dever de "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores". Na prática, o Judiciário usa a NBR 5674 como o parâmetro técnico para avaliar se essa diligência existiu.

Perco a garantia da construtora se não seguir o programa de manutenção?

Sim, e esse é o efeito mais concreto de ignorar a norma. A NBR 17170:2022 (garantias de edificações, em vigor desde junho de 2023) condiciona a validade da garantia à execução comprovada do programa de manutenção previsto no manual de uso e na NBR 5674. Sem o registro correspondente, a construtora tem base técnica para negar a cobertura de um problema, mesmo dentro do prazo de garantia.

É por isso que registro não é burocracia decorativa: é o documento que decide quem paga o conserto.

Qual a diferença entre a NBR 5674 e as outras normas que aparecem junto com ela?

Quatro normas costumam ser citadas juntas, e cada uma cobre uma fase diferente do ciclo de manutenção:

A confusão mais comum é tratar a inspeção predial (NBR 16747) como substituta da manutenção de rotina. Não é: a inspeção é o exame periódico que audita se a gestão contínua da NBR 5674 está de fato acontecendo.

O que precisa constar no registro de manutenção?

O ponto que mais gera problema em fiscalização, em assembleia e em disputa de garantia não é a execução, é a comprovação. A norma exige que o sistema de gestão mantenha registro das atividades executadas, e cita entre seus indicadores de gestão a conformidade com a NBR 15575, o prazo entre a detecção e a conclusão de um dano, o tempo médio de resposta a solicitações e a periodicidade das inspeções prediais.

O que cada registro de execução precisa ter

• O que foi feito e em qual ativo
• Data da execução e da próxima prevista
• Responsável técnico, com ART ou RRT quando aplicável
• Evidência: nota fiscal, laudo, foto
• Vínculo com o manual de uso, para efeito de garantia (NBR 17170)

Manutenção feita e não registrada, para efeito de prestação de contas, de seguro e de garantia, tem o mesmo peso de manutenção não feita. O histórico precisa sobreviver à troca de síndico e à troca de administradora.

Por onde começar

Por onde começar, se o condomínio ainda não tem um programa formal

1. 1

   Reunir o manual de uso, operação e manutenção

   É o documento que a NBR 14037 exige da construtora, e de onde saem boa parte das periodicidades do seu plano.

2. 2

   Inventariar os sistemas e equipamentos existentes

   Cada ativo (elevador, reservatório, SPDA, bomba, gerador) precisa entrar no programa individualmente.

3. 3

   Definir a periodicidade de cada item

   Com base no manual do fabricante, no manual de uso da edificação e na norma técnica específica de cada equipamento.

4. 4

   Classificar quem executa cada manutenção

   Equipe de manutenção local, empresa capacitada ou empresa especializada, conforme a complexidade do serviço.

5. 5

   Nomear responsáveis e prever o custo no orçamento anual

   Sem previsão orçamentária, o programa formal vira intenção que não sobrevive à primeira assembleia difícil.

6. 6

   Implantar o registro e vincular à garantia

   Toda execução arquivada com data, responsável e evidência é o que sustenta tanto a fiscalização quanto uma eventual cobrança de garantia à construtora.

Se comparar propostas de empresas especializadas é rotina no seu condomínio, vale organizar isso num fluxo só, o que a cotação com fornecedores resolve.

Dúvidas sobre a obrigação

A NBR 5674 é obrigatória?

Norma ABNT não é lei por si só, mas o Código Civil (art. 1.348, V) atribui ao síndico o dever de diligenciar a conservação das partes comuns, e o Judiciário usa a NBR 5674 como parâmetro técnico para avaliar se esse dever foi cumprido. Na prática, o descumprimento costuma ser tratado como prova de negligência em caso de sinistro ou acidente.

O que acontece se o condomínio não cumprir a norma?

Em acidente com origem em manutenção negligenciada (queda de elevador, desprendimento de fachada, choque por SPDA comprometido, incêndio com extintor vencido), o síndico pode responder civilmente pelos danos e, dependendo da gravidade, criminalmente. Condomínio e síndico profissional podem responder solidariamente.

Perco a garantia da construtora se não seguir o programa de manutenção?

Sim, esse é o efeito prático da NBR 17170:2022 (norma de garantias de edificações, em vigor desde junho de 2023): a garantia fica condicionada à execução comprovada do programa de manutenção previsto no manual de uso e na NBR 5674. Sem o registro, a construtora tem base para negar a cobertura.

Dúvidas sobre a aplicação prática

O plano que meu condomínio já tem, baseado na versão 2012, ainda vale?

Como sistema de gestão, sim; o essencial (programa documentado, periodicidades, registro) não mudou de princípio. Mas a versão 2012 isolada está cancelada, e vale atualizar as referências do seu plano para a NBR 5674:2024, principalmente se o documento for citado em ata, contrato ou processo de garantia.

Preciso comprar o texto oficial da norma para o condomínio cumprir?

Não é pré-requisito para executar a manutenção no dia a dia, mas é recomendável ter acesso ao documento se o condomínio for auditado, disputar cobertura de seguro ou de garantia, ou se o responsável técnico precisar citá-lo formalmente em laudo ou ART.

O zelador pode ser responsável por toda a manutenção?

Só pela parte que a norma classifica como equipe de manutenção local: serviços simples, com orientação e conhecimento de prevenção de riscos. Itens que exigem qualificação técnica específica precisam de empresa capacitada ou empresa especializada, com responsável habilitado.

O que é ART e RRT, e quando exigir?

São o registro de responsabilidade técnica de engenheiro (ART, no CREA) ou arquiteto (RRT, no CAU) por um serviço. Exija sempre que houver modificação estrutural ou serviço de maior complexidade, e confirme o registro do profissional antes de fechar o contrato.

Fontes

• ABNT NBR 5674:2024 (3ª edição, Emenda 1 de 23/01/2024): cancela e substitui a NBR 5674:2012, requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações
• Lei Federal nº 10.406, de 10/01/2002 (Código Civil), art. 1.348, V: dever do síndico de diligenciar a conservação das partes comuns e a prestação dos serviços essenciais
• ABNT NBR 17170:2022: garantias de edificações, prazos recomendados e vínculo entre garantia e execução comprovada do programa de manutenção
• ABNT NBR 16747:2020: inspeção predial, diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
• ABNT NBR 14037: diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
• ABNT NBR 15575: desempenho de edificações habitacionais, referenciada pela NBR 5674 como um dos indicadores de gestão

Quem escreveu

Equipe editorial Manu Help

Conteúdo produzido pela equipe da Manu Help com base em normas técnicas brasileiras e na operação real de condomínios atendidos pela plataforma.

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