Cronograma de manutenção preventiva dos prédios

Por Eduardo Miranda — Engenheiro Civil especializado em Engenharia de Segurança (USP) · CREA-MT 029605

Atualizado em 30/05/2022 · 5 min de leitura

O cronograma de manutenção preventiva de um prédio deve reunir atividades com periodicidade semanal, quinzenal, mensal, anual e trienal, previstas na NBR 5674, além das manutenções feitas por empresas especializadas em elevadores, geradores, piscinas e sistemas de incêndio.

"A elaboração e a implantação de um programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de serem importantes para a segurança e qualidade de vida dos usuários, são essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil projetada" (ABNT NBR-5674:2012)

Não tem como falar em manutenção predial sem mencionar a NBR 5674, norma que trata especificamente sobre o assunto, a qual por sua vez, menciona o programa de manutenção e como o mesmo deve ser constituído. E é aqui que entra o Plano de Manutenção e todas as suas rotinas de prevenção.

Como a própria norma diz, é importante que o programa seja específico para o empreendimento em questão, e que seja composto pela junção de projetos, memoriais, orientações dos fornecedores e manuais. O que gera muitas dúvidas nos gestores prediais.

Vale um aviso de atualização: o trecho citado no início é da edição de 2012, que foi cancelada. Desde janeiro de 2024 vale a NBR 5674:2024, que manteve o princípio do programa de manutenção e reforçou a documentação e o vínculo com a garantia da construtora; o guia da NBR 5674 resume o que mudou.

O que devo colocar no meu plano de manutenção, quais são as manutenções obrigatórias?

O planejamento das atividades de manutenção é a base para a efetiva operacionalização das atividades preventivas da edificação.

O planejamento consiste em um conjunto de regras e procedimentos que visam dirigir as ações da Equipe de Manutenção de forma a garantir a priorização e execução das manutenções e a previsibilidade dos recursos necessários para as suas ações e confiabilidade dos serviços prestados.

É importante lembrar que em alguns condomínios, normalmente os mais novos, possuem um Manual de Uso Operação e Manutenção que foi feito baseado na ABNT NBR-14037, e esse documento deve ser levado em consideração na hora de fazer o Plano de Manutenção.

Pois bem, na NBR-5674:2012 tem um anexo com algumas atividades que são essenciais constarem no plano, são elas:

A cada semana

Fazer a drenagem da sauna úmida;
Verificar o nível de óleo diesel dos geradores;
Verificar o nível de água dos reservatórios de água potável;
Verificar o funcionamento das boias dos reservatórios;

A cada 15 dias

Verificar o funcionamento das bombas, e fazer o rodízio dos equipamentos;
Fazer teste nas iluminações de emergência;
Ligar o gerador sem carga;

A cada mês

Fazer teste no sistema de pressurização de escadas;
Fazer teste nas banheiras de hidromassagem;
Fazer a manutenção preventiva nos aparelhos de ar condicionado;
Testar as portas automáticas;
Verificar o funcionamento dos aparelhos de segurança;
Verificar se é necessário encerar as pedras polidas do empreendimento;
Limpar os sistemas de águas pluviais;
Testar o funcionamento da bomba de incêndio;

A cada dois meses

Limpar e regular os queimadores dos geradores de água quente;

A cada três meses

Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças das portas corta fogo;
Verificar a abertura e fechamento das portas corta fogo a 45º;
Limpar a banheira de hidromassagem;
Efetuar limpeza geral das esquadrias e componentes de alumínio;
Efetuar limpeza geral do sistema hidro sanitário;

A cada ano

Verificar a integridade estrutural de edificação conforme a ABNT NBR 15575;
Verificar a integridade dos geradores de água quente;
Inspecionar a integridade do SPDA e fazer a medição conforme a ABNT NBR-5419;
Fazer a desinsetização e desratização do prédio;
Verificar a integridade do sistema de impermeabilização da edificação;
Verificar a integridade dos rejuntes e vedações;
Verificar a integridade dos pisos e reconstituir onde necessário;
Verificar a integridade dos decks de madeira e reconstituir onde necessário;
Reapertar todas as conexões dos quadros elétricos (PAME – Parada Anual de Manutenção Elétrica);
Verificar todos os caixilhos do empreendimento;
Verificar as tubulações de água para detectar obstruções, falhas ou entupimentos;
Verificar os elementos de vedação dos metais, acessórios e registros;
Recarregar os extintores;

A cada três anos

Efetuar a lavagem da fachada e verificar todos os elementos que a constituem;

Vale lembrar que essa lista não é fixa, ela deve ser trabalhada e aplicada em cada edificação de acordo com a tipologia, condições de uso e complexidade dos sistemas.

O plano deve ser elaborado com todas as informações técnicas pertinentes à edificação e deve contemplar todas as atividades, inclusive as ações preventivas realizadas pelas empresas especializadas, como por exemplo:

A manutenção preventiva dos Elevadores;
Esteiras e escadas rolantes;
Geradores de energia;
Caldeiras e boilers;
Piscinas;
Quadras poliesportivas;
Playgrounds;
Móveis e elementos decorativos;
Esquadrias especiais;
Sistema de prevenção e combate a incêndio, como os hidrantes

Para cada um desses serviços, há uma empresa especializada que realiza as manutenções preventivas de acordo com o equipamento.

Essas rotinas também devem ser levantadas e adicionadas no Plano de Manutenção.

O cronograma de manutenção preventiva, é a base da manutenção predial, todo e qualquer empreendimento deve possuir o seu. Se você ainda não tem um implantado no seu empreendimento, faça o quanto antes, ele será o divisor de águas da sua manutenção predial.

Espero que tenha gostado, e que faça bom proveito de todas as informações aqui compartilhadas.

Fontes

ABNT NBR 5674:2024, Manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção (cancela e substitui a NBR 5674:2012)
ABNT NBR 5674:2012, edição cancelada, citada no texto para o trecho e o anexo de atividades reproduzidos
ABNT NBR 14037, Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações

Quem escreveu

Eduardo Miranda

Engenheiro Civil especializado em Engenharia de Segurança (USP) · CREA-MT 029605

Engenheiro civil especializado em Engenharia de Segurança pela USP, com mais de 15 anos de experiência em construção e manutenções estruturais prediais.