ABNT NBR 5626: o que a norma de água fria e quente pede do síndico

A ABNT NBR 5626, publicada em 29/06/2020, rege os sistemas prediais de água fria e água quente do projeto à manutenção. Para o síndico, ela pede um programa de manutenção preventiva (limpeza de reservatórios, verificação de bombas, válvulas redutoras de pressão, filtros e aquecimento), verificações formalizadas e registro de reformas aprovadas por profissional habilitado.

O que a NBR 5626 pede do síndico, na prática?

A ABNT NBR 5626 é a norma brasileira dos sistemas prediais de água fria e água quente, e a edição atual cobre o ciclo inteiro: projeto, execução, operação e manutenção. Para o síndico, a parte que importa é a última. Ela pede um programa de manutenção preventiva do sistema de água potável, com periodicidades definidas, verificações formalizadas e registro de qualquer reforma feita durante a operação.

Projeto e execução ficam com o engenheiro e com a construtora. Operação e manutenção viram rotina do condomínio, dentro do plano previsto pela NBR 5674, que é a norma de gestão da manutenção predial.

O que o condomínio precisa ter em mãos

• Projeto hidráulico de água fria e de água quente, de preferência a versão "como construído"
• Manual de uso, operação e manutenção da edificação (NBR 14037), com a parte do sistema de água
• Lista dos ativos do sistema: reservatórios, bombas, válvulas redutoras de pressão, filtros, aquecedores, registros de setor
• Periodicidade de cada verificação, com a fonte anotada (projeto, manual, fabricante ou norma)
• Registro de cada execução, com data, responsável e evidência
• Registro e aprovação, por profissional habilitado, de toda reforma feita no sistema

O que mudou na edição de 2020?

A ABNT publicou a nova NBR 5626 em 29 de junho de 2020. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), ela cancela e substitui a NBR 7198:1993 (água quente) e a NBR 5626:1998 (água fria), juntando os dois sistemas num documento só.

Três pontos interessam diretamente a quem administra um prédio:

1. Água quente entrou no escopo. Aquecimento central, aquecedores e a tubulação de água quente passaram a ter requisitos de operação e manutenção na mesma norma da água fria.
2. Operação e manutenção ganharam peso. A CBIC destaca que a revisão aprofundou os temas de manutenção e operação dos dois sistemas.
3. Só água potável. A norma não se aplica à água não potável nem a processos industriais. Reúso e aproveitamento de água de chuva ficam fora.

O que a norma lista como manutenção preventiva?

O texto da NBR 5626 é pago, mas a Recomendação Técnica RT-HID-009, elaborada por projetistas ligados ao Secovi-SP e à Associação Brasileira de Engenharia de Sistemas Prediais (Abrasip), comenta a norma item a item e reproduz os trechos que tratam de manutenção. Segundo esse documento, o projeto deve trazer subsídios para o manual de operação, uso e manutenção, e o programa de manutenção preventiva inclui, entre outras atividades:

• limpeza dos reservatórios, tratada como operação normal de manutenção;
• drenagem e reabastecimento do sistema;
• verificação periódica dos sistemas hidráulicos e dos sistemas elétricos ligados a eles, como o comando das bombas;
• verificação periódica dos sistemas de aquecimento e dos componentes de controle associados.

A norma também traz uma tabela de periodicidades máximas para diversas atividades. Os prazos dessa tabela não foram reproduzidos aqui porque o texto integral não foi consultado: o caminho seguro é buscá-los no projeto e no manual de uso do seu prédio, que deveriam aplicá-los ao sistema instalado.

Quais componentes pedem atenção, um a um?

A tabela abaixo reúne os componentes que a RT-HID-009 destaca nos trechos de operação e manutenção da norma, com o item correspondente e o que isso significa para a rotina do condomínio.

A numeração dos itens segue a RT-HID-009. Antes de citar um item em contrato ou laudo, confira a redação na norma.

Quem pode executar cada tarefa?

A NBR 5626 diz que os serviços de manutenção devem ser executados por diferentes categorias de profissionais, e pede que se definam quais atividades necessitam de verificações formalizadas. Na prática, isso conversa com a divisão que a NBR 5674 já faz entre equipe de manutenção local, empresa capacitada e empresa especializada.

O que a equipe do prédio consegue fazer bem é observar e registrar. O que mexe em regulagem, em segurança ou em potabilidade é de empresa especializada: ajuste de válvula redutora, manutenção de aquecedor, limpeza de reservatório e qualquer intervenção na tubulação.

O que a equipe local consegue acompanhar

• Bombas de recalque funcionando, com alternância entre elas
• Leitura dos manômetros antes e depois das válvulas redutoras de pressão, anotada
• Nível dos reservatórios e funcionamento das boias
• Vazamento visível, umidade em shaft ou laje, registro pingando
• Consumo fora do padrão, que pode indicar vazamento oculto
• Acesso ao barrilete, à casa de bombas e aos reservatórios livre e trancado

Muitas dessas verificações já aparecem na lista de atividades de manutenção para equipes internas. A diferença que a NBR 5626 traz é a exigência de formalizar: verificação feita e não registrada não serve como prova.

E quando um morador mexe na tubulação?

É o ponto que mais escapa na gestão. Segundo a RT-HID-009, a norma diz que reformas feitas durante a operação do sistema devem ser registradas e aprovadas por profissional habilitado. Troca de prumada, mudança de ponto de água ou instalação de pressurizador dentro de um apartamento alteram o sistema coletivo, mesmo quando a obra é privativa.

O fluxo de plano de reforma, responsável técnico e encerramento é o da NBR 16280. Vale cruzar as duas normas no regimento: a NBR 16280 controla a obra, e a NBR 5626 lembra que o resultado precisa ficar registrado como parte do sistema de água do prédio.

Como a norma se cruza com desperdício de água?

A NBR 5626 pede atenção, nas verificações e nos trabalhos de manutenção, aos casos de desperdício ou uso indevido de água. Para o condomínio, isso tem efeito direto na conta: vazamento oculto, boia que não fecha e extravasor correndo aparecem primeiro como consumo fora do padrão.

Em prédio novo, a medição por unidade ajuda a separar o que é consumo de cada apartamento do que é perda nas áreas comuns. A Lei Federal nº 13.312/2016 tornou obrigatória a medição individualizada do consumo hídrico nas novas edificações condominiais, com vigência cinco anos após a publicação.

No reservatório, um sensor de nível ajuda a enxergar o que a ronda manual não pega. Uma queda de nível fora do normal durante a madrugada pode indicar vazamento ou bomba parada, e o alerta de risco de transbordo permite agir antes de a água se perder pelo extravasor. É o que faz o sensor inteligente de nível de água da Manu Help, que avisa a gestão por e-mail e WhatsApp.

Como colocar a NBR 5626 no plano de manutenção?

Como colocar a NBR 5626 no plano de manutenção

1. 1

   Reunir projeto e manual

   O projeto hidráulico deve trazer os subsídios para o manual de operação, uso e manutenção, segundo a própria NBR 5626. Sem eles, a rotina é reconstruída a partir do sistema existente.

2. 2

   Inventariar os componentes do sistema

   Cada reservatório, bomba, válvula redutora, filtro, aquecedor e registro de setor entra no plano como ativo individual, com localização.

3. 3

   Definir a periodicidade de cada atividade

   A norma traz uma tabela de periodicidades máximas. O prazo de cada item vem dela, do projeto, do manual do fabricante e da legislação local, o que for mais restritivo.

4. 4

   Separar quem executa cada item

   Leitura de manômetro e conferência de bomba cabem à equipe local orientada; ajuste de válvula, aquecedor e limpeza de reservatório pedem empresa especializada.

5. 5

   Formalizar as verificações críticas

   As atividades que exigem verificação formalizada precisam de registro com data, responsável e resultado, o que vira prova em assembleia, seguro e garantia.

6. 6

   Registrar reformas no sistema

   Toda alteração feita durante a operação, inclusive dentro das unidades, é registrada e aprovada por profissional habilitado antes de virar parte do sistema.

A limpeza dos reservatórios, que é a atividade mais conhecida do sistema, tem guia próprio, com a legislação por cidade e o que exigir da empresa: limpeza de caixa d'água em condomínio.

Com o plano montado, o trabalho passa a ser manter as datas e guardar as evidências de cada ativo, de forma que o histórico sobreviva à troca de síndico. É isso que o plano de manutenção predial da Manu Help organiza.

Dúvidas sobre a obrigação

A NBR 5626 é obrigatória para o condomínio?

Norma ABNT não é lei por si só. O que obriga o síndico é o Código Civil (art. 1.348, V), que manda diligenciar a conservação das partes comuns, e a NBR 5626 é o parâmetro técnico usado para avaliar se a conservação do sistema de água foi feita.

Meu prédio é antigo. A versão de 2020 vale para ele?

No projeto, não retroage: a própria norma excluiu os projetos protocolados antes da publicação ou até 180 dias depois, que seguem a NBR 5626:1998. A rotina de operação e manutenção do sistema existente continua sendo dever do síndico, e um engenheiro pode indicar o que da versão atual faz sentido adotar.

A NBR 5626 vale para água de reúso ou de chuva?

Não. A norma trata só de água potável, fria e quente, e não se aplica à água não potável nem a processos industriais. Sistemas de reúso e aproveitamento de chuva seguem normas próprias.

Dúvidas sobre a aplicação prática

Quem paga a manutenção do sistema de água em imóvel alugado?

A manutenção e a conservação das instalações e equipamentos hidráulicos de uso comum estão entre as despesas ordinárias de condomínio da Lei do Inquilinato (art. 23, § 1º), pagas por quem ocupa o imóvel na cota condominial.

O zelador pode fazer a manutenção da válvula redutora de pressão?

Pode acompanhar a leitura dos manômetros e avisar quando a pressão sai do padrão. O ajuste, a troca de componentes e a manobra da válvula sobressalente cabem a empresa especializada, porque erro de regulagem afeta todos os andares atendidos.

Onde encontro as periodicidades exatas da norma?

Na tabela de periodicidades máximas da própria NBR 5626, que é vendida pela ABNT. Na prática, o projeto e o manual de uso da edificação já deveriam trazer esses prazos aplicados ao seu prédio, e é deles que o plano de manutenção parte.

Prédio novo precisa de hidrômetro individual?

A Lei Federal nº 13.312/2016 tornou obrigatória a medição individualizada do consumo de água nas novas edificações condominiais, com vigência cinco anos após a publicação. Prédios anteriores dependem de legislação local e de decisão em assembleia.

Fontes

• ABNT NBR 5626:2020, Sistemas prediais de água fria e água quente: projeto, execução, operação e manutenção (cancela e substitui a NBR 5626:1998 e a NBR 7198:1993)
• https://cbic.org.br/abnt-publica-norma-sobre-sistemas-prediais-de-agua-fria-e-agua-quente/
• Secovi-SP e Abrasip, Recomendação Técnica RT-HID-009 rev. 0: comentários à ABNT NBR 5626:2020
• http://www.abrasip.org.br/docs/RT-HID-009-R00-NBR5626-NormaAF-AQ.pdf
• ABNT NBR 5674: manutenção de edificações, requisitos para o sistema de gestão de manutenção
• ABNT NBR 14037: diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
• Lei Federal nº 10.406, de 10/01/2002 (Código Civil), art. 1.348, V: dever do síndico de diligenciar a conservação das partes comuns
• Lei Federal nº 13.312, de 12/07/2016: medição individualizada do consumo hídrico nas novas edificações condominiais
• Lei Federal nº 8.245, de 18/10/1991 (Lei do Inquilinato), art. 23, § 1º: despesas ordinárias de condomínio

Quem escreveu

Equipe editorial Manu Help

Conteúdo produzido pela equipe da Manu Help com base em normas técnicas brasileiras e na operação real de condomínios atendidos pela plataforma.

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