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Revitalização de fachada: por onde começar?

Por Eduardo Miranda — Engenheiro Civil especializado em Engenharia de Segurança (USP) · CREA-MT 029605

Atualizado em · 3 min de leitura

A revitalização de fachada deve ser cotada a partir de um Escopo Técnico, documento que define os procedimentos, materiais e certidões exigidos de cada empresa, evitando que propostas com valores muito distantes entre si sejam comparadas sem critério técnico.

Não há dúvidas de que fachada é a parte mais vista em um condomínio, ela é o cartão de visitas do empreendimento, e somente por isso ela já merece atenção em dobro.

Pintar, trocar pastilhas, mudar o revestimento, revitalizar a fachada, além de gerar mais segurança, aumenta também o valor da edificação, que é justamente o objetivo da Manutenção Predial: garantir a saúde, segurança e conforto dos usuários, bem como a valorização patrimonial.

É fundamental ter um prédio bem cuidado e mantido por empresas especializadas. E quando chega nessa etapa – contratação de prestadores – muitos gestores sentem calafrios.

Mas, por que o medo?

Os motivos são os mais diversos, desde falta de conhecimento técnico, até históricos ruins. Infelizmente, é comum ouvir no mercado, casos de síndicos que passaram por maus bocados com relação a contratação de prestadores. Eu mesmo conheci um síndico que teve uma experiência traumatizante com a revitalização da fachada. O condomínio tinha R$300k na conta, e resolveu usar o dinheiro para fazer a pintura da fachada. Iniciaram então o processo de cotação. Assim que receberam as propostas, avaliaram todas e tomaram a decisão de contratar a de menor valor. E aqui fica o adendo, nem todas as empresas mais baratas são ruins, nesse caso infelizmente era, mas o que faltou foi análise crítica e escopo técnico. Vamos continuar com o relato.

Pois bem, o síndico tinha em mãos 5 propostas, 4 delas com valor em torno de R$1M (um milhão de reais) e uma no valor de R$300k (trezentos mil reais). E advinha só qual foi a escolhida? Exatamente, optaram pelo orçamento de 300k, pagaram a empresa a vista e aguardaram pela execução. Moral da história, a empresa pintou apenas um lado do empreendimento, e sumiu no mapa, deixando o condomínio com apenas uma face pintada e um buraco de R$300k no caixa.

Podemos listar diversos aprendizados dessa história, mas tecnicamente falando, faltou um item crucial que deveria estar nas mãos do síndico, antes mesmo de iniciar as cotações, que é o Escopo Técnico.

O que é um Escopo Técnico?

De maneira resumida é a regra do jogo. É com base nesse documento que todas as empresas orçarão os serviços. É nele que devem estar contidos todos os pontos técnicos referente ao serviço, bem como, as documentações que asseguram a confiabilidade e idoneidade da empresa. É imprescindível ter esse documento em mãos, para não sofrer como o síndico que perdeu 300k.

Outro problema comum nesse tipo de cotação é a variação nos escopos, há empresas que orçam o tratamento das patologias, outras que colocam esse valor como anexo; uma empresa usa a tinta A, a outra empresa usa a tinta B; algumas orçam a pintura dos gradis, outras colocam como adendo; e assim sucessivamente.

Para que não sofra com orçamentos de 100k a 1M, é importante definir os procedimentos que serão realizados, os materiais utilizados, a ordem dos serviços, e tudo deve estar no Escopo Técnico.

Como compor o escopo técnico

Antes de orçar a revitalização, é preciso entender qual é o estado da fachada. Então:

  1. Realizar inspeção na fachada

    Com o relatório em mãos, você saberá exatamente o que precisa ser feito, quais as patologias existentes e como devem ser tratadas.

  2. Solicitar documentos comprobatórios da empresa

    Certidão de regularidade fiscal (CNDs); certificado válido de treinamento em NR 06 e em NR 35 dos funcionários; certidão de registro no CREA do engenheiro responsável e do engenheiro de segurança do trabalho; carta de referência de serviços do mesmo tipo e complexidade; apólice de seguro.

  3. Solicitar o sistema de gestão que será utilizado

    O condomínio deve ter, no mínimo, o registro de cada etapa do serviço, os próximos passos, a porcentagem de conclusão, o tempo médio de trabalho da equipe e os materiais utilizados (rolos, pincéis, tintas etc.).

  4. Definir as etapas do serviço

    Lavagem: toda a fachada deve ser hidrojateada para uniformizar e limpar a superfície externa. Ensaio de percussão: depois de limpa, deve ser feito o ensaio em toda a fachada para saber se há pontos que precisam ser tratados. Tratamento das patologias: depois de mapeadas todas as anomalias, antes da pintura elas devem ser tratadas. Por último, a pintura.

  5. Definir as tintas que serão utilizadas

    Tinta para fachada, tinta para áreas internas, tinta para os metais, tinta para os madeiramentos, verniz e hidrofugantes. Para cada material e localização há uma tinta específica, e uma qualidade vinculada a ela: há tintas Premium e Standard, o que influencia diretamente no valor da proposta.

  6. Formalizar tudo em contrato

    Registrar todas as definições anteriores em um contrato formal entre Contratante e Contratada.

Como a revitalização é uma reforma de área comum, ela também segue o fluxo da NBR 16280: plano de reforma, responsável técnico com ART ou RRT e termo de encerramento ao final.

Pois bem, sei que parece ser algo complexo, mas quando o assunto é revitalização de fachada, é importante estar munido com o máximo de informação possível, para evitar problemas futuros.

Espero que tenha gostado, e que todo esse material lhe auxilie na contratação de uma empresa especializada em revitalização de fachada.

Fontes

  • Norma Regulamentadora NR 06, Equipamento de Proteção Individual
  • Norma Regulamentadora NR 35, Trabalho em Altura

Quem escreveu

Eduardo Miranda

Engenheiro Civil especializado em Engenharia de Segurança (USP) · CREA-MT 029605

Engenheiro civil especializado em Engenharia de Segurança pela USP, com mais de 15 anos de experiência em construção e manutenções estruturais prediais.

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