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Manutenções preventivas nas unidades privativas do condomínio

Por Eduardo Miranda — Engenheiro Civil especializado em Engenharia de Segurança (USP) · CREA-MT 029605

Atualizado em · 5 min de leitura

A unidade privativa precisa de manutenções preventivas periódicas em hidráulica, elétrica, itens civis e ar-condicionado, conforme o Manual do Proprietário entregue pela construtora. Deixar de executá-las é uma das causas mais comuns de perda de garantia do imóvel.

Assim que um empreendimento é entregue, junto da chave o proprietário recebe um Manual, no qual possui todas as diretrizes do que precisa ser feito na unidade privativa, sobre diversos aspectos, inclusive no ponto de vista técnico. É isso mesmo, no Manual do Proprietário está escrito o que deve ser feito de manutenção na unidade privativa. Mas será que essas atividades são seguidas à risca?

E a resposta – para a grande maioria – é NÃO. Infelizmente nós brasileiros não temos o costume de ler manuais.

Quando compramos um carro, um eletroeletrônico, ou até mesmo um apartamento, quase ninguém tem a disciplina de ler o que o fabricante recomenda sobre o uso, operação e manutenção daquele ativo, e como consequência – no âmbito condominial – temos diversos apartamentos que nunca passaram por manutenções preventivas.

Os proprietários muitas vezes nem mesmo sabem da existência dessa atividade, e quando precisam de alguma assistência da construtora, descobrem da pior maneira que perderam a garantia. Em diversos manuais que tive acesso, em absolutamente todos, há uma observação quanto as manutenções preventivas, e a responsabilidade do morador em realizá-las, com o adendo de que se alguma atividade não for cumprida, fatalmente a unidade perderá a garantia.

Normalmente está escrito da seguinte forma:

"As garantias serão perdidas nos seguintes casos:

  • De quebra ou lascamento por impacto ou pela não observância dos cuidados durante o uso;
  • Se não forem tomados os cuidados de uso, de limpeza, e manutenções preventivas indicadas no Manual do Proprietário;
  • Se for executada reforma no imóvel ou descaracterizações dos sistemas, com fornecimento de materiais e serviços pelo próprio usuário;
  • Se houver danos por mau uso, ou não respeitando os limites admissíveis de sobrecargas das instalações elétricas e estrutura;
  • Se forem identificadas irregularidades na vistoria técnica e as devidas providências sugeridas não forem tomadas por parte do Proprietário;
  • Se forem alterados quaisquer elementos de vedação com relação ao projeto original;
  • Se forem identificadas sobrecargas, além dos limites normais de utilização previstos;
  • Se não forem tomados os cuidados de uso, ou não forem feitas as manutenções preventivas necessárias descritas no Manual;
  • E assim por diante"

Note, a falta de manutenção e/ou descaracterização da unidade privativa, são motivos de perda de garantia. Reforma é a forma mais comum de descaracterização: antes de quebrar paredes ou mexer em tubulações, siga o plano de reforma exigido pela NBR 16280.

E o que devo fazer? Quais manutenções preventivas devo realizar na minha unidade para não perder a garantia?

Obviamente que a resposta vai variar conforme a edificação e o que compõem cada unidade. Contudo, existem atividades padrão, dessa forma, fiz uma lista com as principais manutenções preventivas para as unidades privativas. São elas:

Hidráulica

  • Limpe periodicamente os ralos e sifões das louças, tanques, lavatórios e pias do seu imóvel, retirando todo e qualquer material que possa causar um entupimento (piaçava, panos, fósforos, cabelos etc.);
  • Limpe semestralmente os arejadores (bicos removíveis) das torneiras, pois o acúmulo de sujeira diminui a vazão;
  • Substitua a cada ano ou quando necessário os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores e registros de pressão para garantir a vedação e evitar vazamentos;
  • Limpe e verifique mensalmente a regulagem dos mecanismos da descarga;

Elétrica

  • Não troque os disjuntores por outros de amperagem maior, tal atitude pode provocar danos na instalação;
  • Semestralmente veja o estado de isolamento das emendas de todos os fios;
  • Reaperte uma vez por ano todas as conexões do Quadro de Distribuição;
  • Teste a cada 6 (seis) meses o disjuntor tipo DR apertando o botão localizado no próprio disjuntor. Ao apertar o botão, a energia será cortada;
  • Reaperte anualmente todas as conexões (tomadas, interruptores e pontos de luz);
  • Verifique semestralmente o estado dos contatos elétricos substituindo peças que apresentem desgaste (tomadas, interruptores e pontos de luz);

Civil

  • A cada 6 meses, limpe todas as esquadrias, borrachas e sistemas de vedação;
  • Repinte os forros dos banheiros anualmente;
  • Repinte todas as paredes e tetos das áreas secas a cada 3 anos;
  • Anualmente, inspecione e complete o rejuntamento convencional (em azulejos, cerâmicas, pedras). No caso de rejuntamento com mastique, faça a inspeção a cada 2 anos;
  • Para as áreas úmidas, revise todo o rejuntamento a cada 3 meses, principalmente na área do box do chuveiro, áreas laváveis ou expostas ao tempo;

Ar-condicionado

  • Faça a manutenção preventiva mensal nos aparelhos de ar-condicionado conforme estipulado pelo fabricante e de acordo com as normas vigentes;

A tubulação de gás depois do medidor também é responsabilidade do proprietário, e o teste de estanqueidade de gás é a forma de comprovar que ela está segura.

Como pode ver, as manutenções preventivas são relativamente simples, mas não podem ser negligenciadas. Se você mora em apartamento e nunca fez nenhuma dessas atividades, o convido para que as realize o quanto antes.

Procure o manual do proprietário da sua unidade, e siga todas as recomendações da construtora.

Espero que tenha gostado, e que faça bom proveito de todas as informações aqui compartilhadas.

Fontes

  • Manual do Proprietário (documento entregue pela construtora na entrega do empreendimento)

Quem escreveu

Eduardo Miranda

Engenheiro Civil especializado em Engenharia de Segurança (USP) · CREA-MT 029605

Engenheiro civil especializado em Engenharia de Segurança pela USP, com mais de 15 anos de experiência em construção e manutenções estruturais prediais.

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